投资评估中经常会提到IRR与NPV。那么他们是什么意思呢？
IRR，全称为Internal rate of return，中文意思是内部收益率或内部报酬率，简单点说就是根据IRR来判断这个项目的预期收益如何，这笔投资能不能做，亏本的概率有多大。
NPV，全称为Net Present Value，中文意思是净现值，简单点说就是把未来的钱（终值）按照一定的贴现率换算成现在的钱（现值），看未来赚到的钱相当于现在的多少钱，这样就能判断是否值得投资了。
例如明年能赚110万，以贴现率10%换算成现在的钱就是110/(1+10%)=100万，也就是说明年赚到的110万就相当于现在100万的购买力；反过来说，现在的100万，以10%计息，明年就是110万。
如果计算未来多年的现金流，可以以此类推，把各年的现金流（投出去的为负，收回来的为正，或者以各年的收入减去支出）全部换算成现在的钱累加起来得到累计净现值。累计净现值越大越好，理论上净现值大于零的项目就可行，表示有赚头。因为是按照一定的贴现率来计算的。
NPV指标考虑了资金的时间价值，并全面考虑了投资项目在整个投资期内的现金流状况，直观地以货币额表示项目的盈利水平，便于对投资项目进行判断。但事先需要确定一个合适的基准收益率或贴现率。
另外还要考虑投资额大小，对于相同的NPV，投资额越小说明收益越好。或者说，对于相同的投资额，NPV越大越好。
IRR其实就是累计净现值为零的时候的贴现率，也就是投资项目所能承受的最大货币贬值的比率。
或者也可以以资金的机会成本为贴现率，来看投资项目的净现值是否大于零，从而判断项目是否值得投资。
如果投资资金是借来的，也可以用借贷资金成本为贴现率，来测算这笔投资是否合适，是否值得借钱投资。
计算IRR需要区分现金流目标对象。也就是说，计算谁的IRR，就计算对应的现金流。
比如，如果计算投资人的IRR，就只计算投资人投入的钱，收回的钱，得到投资人投资的累积净现金流。
IRR的现金流量可能为正，也可能为负。正现金流代表投资人拿回的钱，负现金流代表投资人投出去的钱。
IRR是个相对值，代表投资项目所能带来的收益，或者能够承担的资金成本或通货膨胀成本。IRR越大越好。
比如，花100万买套房，以后每年收租5万，4年后卖了150万。
初始100万买房，现金流为-100万；第一年末收到5万租金，计为5/（1+IRR）；第二年末收到5万租金，计为5/（1+IRR）^2；第三年末收到5万租金，计为5/（1+IRR）^3；第四年末收到5万租金，计为5/（1+IRR）^4；卖出收回150万，计为150/（1+IRR）^4，因IRR是累计净现值为零的时候的贴现率，则：
-100+5/（1+IRR）+5/（1+IRR）^2+5/（1+IRR）^3+5/（1+IRR）^4+150/（1+IRR）^4=0，IRR=15.01%。
相应地，一项投资总会有现金流入和流出，流入为正，流出为负。无论流入流出，将所有现金按复利折现，当NPV为零时，该复利就是IRR。
因此，一项投资，只要知道其现金流，就能计算出IRR。
理解了IRR与NPV，有助于看清项目是否值得投资，所投资的项目到底赚不赚钱。
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